This article analyzes the Belarusian system of spatial-analytical land use control, which is based on the integration of district land management schemes (D-LMS) and the Land Information System (LIS). It explores the potential of combining cadastral data and remote sensing information within a unified digital platform to enhance the timely identification of inefficient and environmentally risky land use. Drawing on a comparison with Russian practice, the study highlights methodological and technological solutions that could be adapted to the regulatory and informational environment of the Russian Federation. The analysis substantiates the need for a transition toward spatially-oriented land management to improve the effectiveness of government oversight and promote sustainable territorial development.
spatial-analytical approach, land use control, district land management schemes (DLS), land information system (LIS), geoinformation technologies, integrated monitoring, functional-landscape zoning, digital twin of territory, sustainable spatial development, reclamation systems, regulatory framework, ecological stability, agro-economic potential, land resource management, cadastral digitalization
Земельные ресурсы — земля, леса, недра, вода и объекты недвижимости — формируют, по оценкам экспертов, до 80–85 % национального богатства России [1]. Их рациональное использование должно стать материальной основой устойчивого пространственного развития страны, повышения качества жизни населения
и укрепления национальной безопасности. Однако действующая практика управления землепользованием остаётся фрагментированной, недостаточно опирается на масштабный анализ пространственных данных и не использует
в полной мере современные цифровые инструменты.
Российская экономика уже вступила в фазу глубоких территориальных трансформаций: ускоряется урбанизация, возрастает нагрузка на природно‑ресурсный потенциал, обостряется конкуренция регионов за инвестиции. Эти вызовы предъявляют повышенные требования к системе контроля землепользования, призванной одновременно обеспечивать экономическую продуктивность земель, охрану экосистем и снижение социально‑территориальных дисбалансов.
В Республике Беларусь аналогичные задачи решаются через пространственно‑аналитический подход, ключевыми элементами которого являются схемы землеустройства районов (СЗР) и земельно‑информационная система (ЗИС). ЗИС представляет собой многоуровневую цифровую платформу, которая объединяет кадастровые данные, результаты дистанционного зондирования земли, сведения геологического и геоморфологического содержания, почвенные
и агрохимические характеристики, данные об эрозионных процессах, аграрную статистику, информацию о современном состоянии инженерной и транспортной инфраструктуры, гидрологические и климатические показатели, демографические срезы, экологический мониторинг, данные об ООПТ и объектах культурного наследия — и делает все эти слои доступными для анализа в режиме, близком
к реальному времени. Такая интеграция позволяет органам власти и бизнесу принимать управленческие решения на основе комплексной картины земельного фонда, оперативно выявлять неэффективное или экологически опасное использование территорий и планировать их развитие.
В Российской Федерации уже создана базовая инфраструктура пространственных данных: функционирует Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), развиваются региональные и муниципальные геоинформационные системы, формируется Национальная система пространственных данных (НСПД). Тем не менее, разрозненность форматов, отсутствие единой методики совместимости данных и недостаточная полнота тематических слоёв существенно ограничивают аналитический потенциал этих ресурсов. Вследствие этого остаются нерешёнными ключевые проблемы — от возврата в оборот деградированных сельхозугодий до предотвращения конфликтов между промышленным освоением и охраной природного наследия.
В этом контексте белорусская модель СЗР и ЗИС заслуживает особого внимания как пример успешно работающей системы, сочетающей нормативно‑правовую регламентацию, сквозную картографию и цифровую поддержку комплексного анализа. Адаптация указанного опыта в России может обеспечить структурный переход от функционального
к пространственно‑ориентированному управлению землями, повысить прозрачность решений, минимизировать риски деградации территорий и увеличить инвестиционную привлекательность регионов.
Цель настоящего исследования — на основе сравнительного анализа практики Республики Беларусь выявить методологические, организационные
и технологические элементы пространственно‑аналитического контроля землепользования, которые могут быть эффективно адаптированы в Российской Федерации. Новизна работы заключается в предложении концепции интеграции белорусских инструментов СЗР и ЗИС в российскую нормативно‑информационную среду, а также в расчёте потенциального экономического эффекта от их внедрения.
Дальнейшее изложение посвящено теоретико‑методологическим основаниям пространственно‑аналитического подхода, определяющим принципы комплексного контроля и стратегического планирования землепользования.
Пространственно‑аналитический подход опирается на совмещение трёх взаимодополняющих компонент:
1. Нормативно закреплённого землеустроительного планирования;
2. Многоуровневой картографо‑информационной инфраструктуры;
3. Интегрированного мониторинга природно‑ресурсного, социально‑экономического и экологического потенциала территорий.
Основанием служит системное понимание земли как сложного объекта, совмещающего природные компоненты, хозяйственное использование
и институциональные ограничения.
Системно-территориальный уровень. Объектом анализа является весь земельный фонд района вне зависимости от категории, формы собственности
и целевого использования. Земля рассматривается сквозь призму функциональноландшафтного каркаса: сельскохозяйственные угодья, леса, водные акватории, населённые пункты, промышленные зоны, ООПТ. Для каждой структуры определяются потенциал, ограничения и допустимая хозяйственная нагрузка. При этом СЗР выступает как «верхний» уровень плановой документации [5], задающий 15-летний горизонт развития территории и согласующий решения градостроительных, лесоустроительных, мелиоративных и иных проектов.
Информационно-технологический уровень. Ядро подхода формирует ЗИС Республики Беларусь, которая обеспечивает автоматизацию накопления, обработки, хранения и предоставления сведений о состоянии, распределении и использовании земельных ресурсов. Платформа ведётся на основе аэрофото‑ и космосъёмки пятилетнего цикла, ортофотопланов мастаба 1:2 000–1:10 000 и цифровой модели рельефа. В базу данных включаются: данные Государственного земельного кадастра Республики Беларусь, данные ДЗЗ, лесоустроительные и почвенные карты, сведения об эрозионных процессах и осушённых землях, гидромелиоративная сеть, границы зон с особыми условиями использования территорий, статистика АПК, демография, инфраструктурный каркас, показатели мониторинга антропогенных нагрузок. Отдельные слои посвящены «изменениям вида земель» и «сличению границ», позволяющим в полуавтоматическом режиме выявлять нарушения.
Интегрально-оценочный уровень. Методика СЗР предусматривает поэтапный анализ:
1. Сбор информации (не менее 40 видов источников).
2. Инвентаризационно‑оценочный блок: распределение и состояние земель, агрохимическое и мелиоративное состояние, кадастровая стоимость, эродированность почв, угроза подтопления и техногенного загрязнения.
3. Функциональное зонирование: выделение хозяйственно‑функциональных зон (сельскохозяйственная интенсивная/умеренная, лесохозяйственная, природно‑рекреационная, застроенная) с расчётом коэффициентов экологической стабильности.
4. Прогнозно‑сценарный блок: модели перераспределения земель, прогноз эффективности мероприятий (рост урожайности, экономия ресурсов, снижение выбросов CO₂), оценка экологического эффекта.
Классификация ограничений. Нормативная база Республики Беларусь предусматривает обязательный учёт 11 групп ограничений: водоохранные зоны, санитарная охрана источников питьевого водоснабжения, ООПТ, защитные леса, культурное наследие, охранные зоны инженерных сетей, зоны подтопления, эрозионно‑опасные земли, радиационно‑загрязнённые территории и другие специальные режимы. Их пространственное пересечение с картой хозяйственной пригодности формирует «слой конфликтности» и «слой резерва», что обеспечивает выбор оптимальных управленческих сценариев.
Цифровой двойник. Итогом комплексирования слоёв становится виртуальная модель района — динамический «двойник» территории, где показатели обновляются в режиме, близком к реальному, и автоматически проверяются на межслойные несоответствия. Такой механизм снижает транзакционные издержки, ускоряет выдачу разрешений и повышает прозрачность операций с землёй.
Таким образом, методологический каркас пространственно‑аналитического подхода задаёт стандартизированную, но гибкую платформу перехода от ведомственного к сквозному управлению земельными ресурсами, сочетая детальную локальную диагностику с возможностью межрегиональной агрегации.
Переходя от методологического основания к практике, рассмотрим, как именно эти принципы реализуются через СЗР Республики Беларусь — ключевой инструмент прикладного пространственно‑аналитического управления.
СЗР закреплены Инструкцией о порядке разработки СЗР (постановление Госкомимущества от 29 мая 2008 г. № 43 [3]; ред. 16.04.2024 № 9)
и рассматриваются как базовый документ территориального планирования вне границ населённых пунктов. Их подготовка инициируется областным или районным исполнительным комитетом в соответствии с пятилетним Планом мероприятий на 2024–2030 гг. [4], утверждённым Заместителем Премьерминистра Республики Беларусь 07.03.2024 № 06/307113/150, который устанавливает график охвата всех 118 районов страны.
Практика разработки демонстрирует жёстко регламентированный алгоритм, включающий четыре этапа:
- Подготовительные работы — формирование задания, сбор исходной информации (свыше 40 видов данных) и создание картографической основы масштаба 1:10 000 (в городах 1:2 000) на базе актуальных ортофотопланов ЗИС;
- Составление СЗР — многоуровневый анализ состояния, распределения
и использования земель, хозяйственно‑функциональное зонирование, разработка стратегических мероприятий и картографических материалов; - Согласование и утверждение — прохождение государственной экологической экспертизы, визирование райисполкомом, рассмотрение коллегией Госкомимущества и утверждение облисполкомом;
- Внедрение и сопровождение — размещение полной электронной версии на Геопортале ЗИС, авторский надзор и периодическая актуализация раз в 5 лет.
Документация СЗР, на примере Дзержинского района, формируется в трёх томах: текст с аналитическими таблицами, приложения и набор формируемых на базе крупномасштабных материалов обзорных карт масштаба 1:50 000 / 1:100 000, включая схемы функционального зонирования, ограничений, экологической оценки и перспективного размещения объектов. Все карты создаются в среде ГИС
с использованием официального слоя ЗИС «Земельные участки», что обеспечивает идентичность координатной базы между кадастром, проектами лесоустройства
и градостроительной документацией.
Интеграция СЗР с ЗИС проявляется двояко. Во‑первых, ЗИС служит единым источником пространственных данных, начиная от границ административно‑территориальных единиц и заканчивая слоями почвенных контуров, эрозионных участков, мелиоративных сетей, результатов агрохимического обследования, зон подтопления, радиационного загрязнения
и актульных ортофотопланов. Во‑вторых, после утверждения схема вносит обратный поток информации в ЗИС: обновлённые границы функциональных зон, перечень земель‑резервов, планируемые изменения вида разрешённого использования, сведения о дополнительных ограничениях.
Такой двусторонний обмен гарантирует оперативную синхронизацию данных и превращает СЗР в динамический инструмент: при появлении новых слоёв в ЗИС (например, данные о состоянии дренажных систем или результаты дистанционного мониторинга вегетации) схема автоматически дополняется цифровыми материалами, а при корректировке границ зон СЗР ЗИС получает регламентированное обновление реестров.
Эффективность Белорусской модели подтверждается агрегированными оценками Госкомимущества: в 2023 г. по результатам внедрения СЗР в 27 районах перераспределено порядка 190 тыс. га земель, из них 62 тыс. га возвращены
в сельхозоборот после уточнения эрозионного статуса и наличия мелиоративных систем; выявлено 7,4 тыс. га нарушений использования, что позволило сократить бюджетные потери на 5,6 млн. белорусских рублей. При этом доля «конфликтных» территорий между хозяйственными интересами и природоохранными ограничениями уменьшилась в среднем на 12 % за счёт переноса интенсивных видов деятельности в зоны менее уязвимых ландшафтов.
СЗР также выполняют координирующую функцию для инвестиционных инициатив: все участки, предусмотренные к продаже с аукционов или под реализацию госпрограмм, предварительно проходят фильтр совместимости
с экологическими и санитарно‑гигиеническими ограничениями, что снижает риски срыва проектов на этапе экспертиз.
Наконец, СЗР служат базой для общенационального мониторинга достижения целей устойчивого развития. Типовые показатели — доля лесистости, степень эродированности пашни, коэффициент экологической стабильности — собираются единообразно и транслируются на уровень областных СКТО, формируя статистически сопоставимую картину для выработки макроэкономической земельной политики.
Белорусский опыт демонстрирует, что институционально оформленная связка «СЗР + ЗИС» обеспечивает непрерывное, доказательное управление земельными ресурсами, интегрируя стратегическое планирование, мониторинг
и государственный контроль в едином цифровом контуре.
Переходя к технологической основе такого управленческого контура, обратимся к самой ЗИС Республики Беларусь – ядру пространственно‑аналитической инфраструктуры, на котором базируется вся оперативная работа с данными.
ЗИС как элемент пространственного анализа в Беларуси. Организационно ЗИС закреплена отдельной Инструкцией о порядке создания, ведения (эксплуатации
и обновления) ЗИС и технологическим кодексом ТКП 610‑2023 (33520), работающими «в паре» с Кодексом о земле и Законом «О геодезической
и картографической деятельности». Платформа развёрнута как государственный ГИС‑ресурс с 100 % покрытием территории страны и пятилетним циклом аэрофотосъёмки (Leica ADS‑100; масштаб 1:2 000 для городов областного подчинения и 1:10 000 для межселенной территории). Полнотекстовый каталог базы содержит более 200 тематических слоёв, что превращает ЗИС в универсальный «хаб» пространственных данных.
Структура и наполнение базы. Картографическая основа — ортофотопланы, сопряжённые с единой цифровой моделью рельефа, распределена по листовой системе СК‑63; к каждому листу привязаны векторные слои:
- кадастровые границы земельных участков, землепользователей и административно‑территориальных единиц;
- учётные контуры сельхозугодий с указанием вида угодья, цифровой бонитетной оценки, результатов агрохимического и эрозионного обследования;
- границы лесного фонда и данные государственного лесного кадастра;
- сетки мелиоративных каналов, дренажных систем
и гидротехнических сооружений; - санитарно‑защитные и водоохранные зоны, прибрежные полосы, подтопляемые территории;
- радиационное зонирование и зоны отчуждения инженерных сетей;
- тематические слои «Почвы», «Эрозия», «Мониторинг влажности (ДДЗ)», «NDVI‑динамика» и «Изменения видов земель по результатам сличения»;
- инфраструктурные данные: оси автомобильных и железных дорог, электро‑ и газораспределительные сети, объекты капитального строительства.
Механизмы обновления и интероперабельность. ЗИС наполняется тремя потоками:
1. Результаты дистанционного зондирования земли (специализированный ресурс «ДДЗ»).
2. Отчётные данные землепользователей и ведомств.
3. Документы СЗР и проекты территориального планирования. Интеграция достигается через службу обмена OGC WFS/WMS и набор XML‑схем «GisLand», что обеспечивает бесшовную синхронизацию с отраслевыми ГИС (лесоустройство, гидромелиорация, градостроительство.
Функции для пользователей. На уровне райисполкомов и областных комитетов ЗИС предоставляет web‑интерфейс с инструментами пространственного запросов, узлового анализа конфликта интересов, генерации экспликаций и печати карт‑схем. Государственный картографический сервис Geoportal.ZIS экспортирует открытые слои в форматы GeoJSON/Shapefile, что расширяет использование данных в научных и бизнес‑проектах.
Эффект цифровизации. По данным Госкомимущества, переход от бумажного архива к ЗИС сократил средний цикл подготовки одного извлечения о правовом статусе участка с 5‑7 дней до 40 минут, а экономический эффект от предотвращения ошибок в землеустроительных проектах оценивается в 3,2 млн. белорусских руб. ежегодно. Совмещение ЗИС с мобильно‑полевыми ГНСС‑контроллерами позволило в 2023 г. обновить 14,7 тыс. га лесных границ и 11,3 тыс. га мелиоративных систем без привлечения аэросъёмок.
Таким образом, ЗИС является не только депозитарием пространственных данных, но и активным аналитическим сервисом, который обеспечивает обратную связь для СЗР, поддерживает отраслевые мониторинги и формирует доказательную базу для инвестиционных решений. В следующем разделе будет рассмотрен потенциал адаптации белорусской модели ЗИС к российской системе пространственных данных и землеустройства.
Перенос белорусской связки «СЗР + ЗИС» на российскую почву обнажает не только технологические, но и институциональные вызовы. Текущее управление земельными ресурсами в РФ остаётся фрагментированным: кадастровые, лесоустроительные, мелиоративные, агрохимические и градостроительные подсистемы ведутся разрозненно, а процедуры их сопряжения отсутствуют.
В результате ключевые картографические слои обновляются асинхронно, а органы власти принимают решения на базе разноформатных, нередко устаревших данных.
Несмотря на создание ЕГРН, региональных геопорталов и формирующейся Национальной системы пространственных данных, единое «цифровое зеркало территории» не сформировано. Отсутствие стандартизированных метаданных
и API‑сервисов обмена тормозит интеграцию разнородных слоёв и затягивает согласование инвестиционных и инфраструктурных проектов.
Экономическая цена такой дисфункции высока: по данным Министерства сельского хозяйства Российской Федерации, на 01.01.2023 года общая площадь сельскохозяйственных угодий составляла 197,7 млн га, из которых 31,8 млн га (16,2%) не использовались, включая 18 млн га пашни [13]. Это указывает на существенные резервы вовлечения земель в продуктивный оборот и подчёркивает необходимость комплексного пространственного анализа и управления для повышения эффективности землепользования.
Адаптация СЗР в качестве пространственного «интерфейса» между кадастром и стратегическим планированием способна радикально повысить прозрачность землепользования, ускорить согласование проектов и снизить транзакционные издержки контроля. Интеграция СЗР в федеральную архитектуру пространственных данных создаёт практический путь к единой, научно обоснованной системе управления землями Российской Федерации.
1. Komov N.V., Sharipov S.A., Nosov S.I., Cypkin Yu.A. Upravlenie proektami i programmami geoprostranstvennogo razvitiya Rossii: regional'nye i otraslevye aspekty: monografiya. — M.: 2022. — 11 s.
2. Kodeks Respubliki Belarus' o zemle ot 23.07.2008 № 425-Z (red. ot 18.07.2022) // Nacional'nyy reestr pravovyh aktov Respubliki Belarus'.
3. Postanovlenie Gosudarstvennogo komiteta po imuschestvu Respubliki Belarus' ot 29.05.2008 № 43 (red. ot 09.03.2020) «Ob utverzhdenii Instrukcii o poryadke razrabotki shem zemleustroystva rayonov».
4. Plan meropriyatiy po razrabotke shem zemleustroystva rayonov na 2024–2030 gody / Utv. zamestitelem Prem'er-ministra Respubliki Belarus' Sivakom A.A. ot 07.03.2024 № 06/307-113/150.
5. Instrukciya po razrabotke shem zemleustroystva rayonov / Goskomimuschestvo RB. — Minsk, 2024.
6. Metodicheskie rekomendacii po razrabotke shem zemleustroystva rayonov / Utv. Postanovleniem kollegii Goskomimuschestva ot 30.08.2022 № 21-2.
7. UP «Proektnyy institut Belgiprozem». Razrabotki v sfere territorial'nogo planirovaniya: shemy zemleustroystva rayonov, proekty vnutrihozyaystvennogo zemleustroystva: prezentaciya. — Minsk, 2025. — Neopublikovannyy material.
8. Zemel'no-informacionnaya sistema rayona. Proektnye materialy. Prilozheniya k sheme zemleustroystva Dzerzhinskogo rayona. — Minsk, 2023. — Neopublikovannyy material.
9. Nacional'nyy doklad o sostoyanii, ispol'zovanii i ohrane zemel'nyh resursov Respubliki Belarus' na 01.01.2011 / Pod red. G.I. Kuznecova. — Minsk: RUP «BelNICzem», 2011.
10. Nacyyanal'ny atlas Belarusі. — Mіnsk: Kamzem, 2002.
11. UP «Proektnyy institut Belgiprozem». Prezentaciya shemy zemleustroystva rayonov. — Minsk, 2025. — Prezentacionnyy material.
12. Gosudarstvennyy komitet po imuschestvu Respubliki Belarus'. Prezentaciya ZIS Geoportal. — Minsk, 2025. — Prezentacionnyy material.
13. Ministerstvo sel'skogo hozyaystva RF. Doklad o sostoyanii i ispol'zovanii zemel' sel'skohozyaystvennogo naznacheniya na 01.01.2023: oficial'nyy otchet. — M.: FGBNU «Rosinformagroteh», 2023.
14. Suglobov A.E., Sedyh V.A., Rodionov A.V., Savina O.V. Aktual'nye problemy obespecheniya prodovol'stvennoy bezopasnosti v usloviyah sankciy nedruzhestvennyh gosudarstv. M.: Izdatel'skotorgovaya korporaciya Dashkov i K, 2025. 248 s.
