с 01.01.2022 по настоящее время
Орел, Россия
ВАК 5.2.3 Региональная и отраслевая экономика
ВАК 5.2.4 Финансы
ВАК 5.2.5 Мировая экономика
ВАК 5.2.6 Менеджмент
ВАК 5.2.7 Государственное и муниципальное управление
УДК 332.63 Факторы, обусловливающие оценку, критерии оценки, например, доходы (доход от земли, арендная плата, квартирная плата)
В статье представлены результаты работы в части формирования и обоснования теоретико-методических основ анализа рынка земель сельскохозяйственного назначения в контексте определения ценообразующих факторов. Определены уникальные особенности функционирования земельного рынка в аграрном секторе, а также выявлены унифицированные группы ценообразующих факторов с последующих уточнением их конкретных позиций в составе данных групп. Исследован формат зависимости ценообразующих параметров в части оценки мультиколлинеарности исходных параметров, а также определены итоговые факторы ценообразования, полагаемые для определения как базисных в контексте анализа работы рынков исследуемых субъектов. Определены принципы основ методологического анализа рынка земель сельскохозяйственного назначения в контексте определения ценообразующих факторов, а также сформирована итоговая методология действий
аналитическое исследование, земельный рынок, земли сельскохозяйственного назначения, методология анализа, ценообразующие параметры
ведение. Рынок земель сельскохозяйственного назначения представляет собой механизм оборота прав в отношении земельной собственности, функционирующий в условиях совокупного влияния профессиональных субъектов рынка недвижимости, а также непосредственных субъектов сделок с земельной собственностью. Земельный рынок имеет уникальные специфические особенности, отличающие его от иных рыночных систем, причем основу данных особенностей составляет специфика товара, реализуемого на данном рынке [5]. Идентификация данного рынка определяет его как рынок несовершенной конкуренции, определяя наличие барьеров для входа на рынок, ограниченное количество участников, представленное собственниками прав на землю, а также элементы государственного регулирования в системе его функционирования. Индивидуальные особенности земельного рынка, а также специфические черты земель сельскохозяйственного назначения, отличающие данную категорию по специфике использования и исходного назначения от иных категорий, формируют и уникальные ценообразующие факторы, не позволяющие унифицировано подходить к аналитическому исследованию рынка земель сельскохозяйственного назначения, сопоставляя его с иными сегментами рынка недвижимости. Данные особенности определяют необходимость формирования методологических основ анализа рынка земель сельскохозяйственного назначения в контексте определения ценообразующих факторов и сущности работы данного рынка.
Материалы и Методы. Результаты исследования базируются на применении методов синтеза и анализа с использованием инструментов математического моделирования в части обоснования степени участия ценообразующих факторов в итоговом значении стоимости. Информационную базу исследования составили результаты торгов по реализации земель сельскохозяйственного назначения из состава государственной и муниципальной собственности.
Результаты. Понятие «рынок земель сельскохозяйственного назначения» часто встречается в элементах научных исследований ученых экономистов, и, зачастую, подразумевает под собой комплекс отношений по поводу движения сельхозугодий от одного пользователя к другому [3]. Данное понимание исходит из экономической сущности рыночных отношений, определяя и оборот земельной собственности и иных прав в отношении земли сходно с иными активами и товарно-материальными ценностями. Однако, рынок земель сельскохозяйственного назначения индивидуален и специфичен, а также еще находится в стадии формирования и развития, что не позволяет сравнивать данный рынок с иными рыночными системами. Данный рыночный сегмент имеет дифференциальный уровень развития по территории страны и уточненных административных единиц, накладывая региональные особенности на работу рынка земель сельскохозяйственного назначения, учитывающие локальные характеристики субъекта расположения, уровень развития аграрного производства и экономику субъекта. Рынок земель аграрного сектора не предполагает максимизации рыночного оборота, функционирует в пределах исходных параметров земельного фонда субъекта России. Учитывая значительную неоднородность качественных параметров земель сельскохозяйственного назначения, а также разнородный тип природно-климатических условий, рельефа и характера экономики субъектов России, исследовать рынок и определять теоретико-методологические основы его исследования, целесообразно в условиях работы со сходными типами исходных данных. В виду чего, настоящее исследование проведено в части использование информационной базы сведений в отношении операций на земельном рынке субъектов нечерноземной экономической зоны, в условиях использования данных по 3 субъектам со схожими условиями функционирования аграрного сектора и близкими параметрами по локациям (области: Брянская, Орловская, Тульская). Земельный рынок Нечерноземья сформирован не в полном объеме, однако имеет место функционирование механизма реализации прав в виде системы государственных торгов, нацеленной на реализации объектов из состава государственной и муниципальной собственности. Данная система автоматизации конкурентной борьбы за приобретение прав на земельные участки выступает действенным инструментом вопросов государственного участия в работе рынка и определяет самостоятельный рыночный сегмент, в рамках которого происходит оборот объектов государственной и муниципальной собственности. Данный сегмент развивается параллельно с сегментом частной собственности, потенциальный покупатель имеет полноценное право выбора рыночного сегмента, что определяет сходство условий работы сегментов частной и государственной собственности в условиях ценообразования. Таким образом, исследование рынка земель сельскохозяйственного назначения произведем в условиях работы с результатами торгов по реализации государственной и муниципальной собственности в заданных субъектах, а итоговые выводы, допустимо спроецировать на весь земельный рынок.
Идентифицировав информационный базис, принимаемый к рассмотрению, определим основополагающие критерии аналитического исследования земельного рынка в контексте определения ценообразующих факторов. Отметим, что исследование ценообразующих показателей в системе аграрного землепользования необходимо увязывать с особенностью земель сельскохозяйственного назначения, заключающейся в способности земель данной категории самостоятельно приносить собственнику доход в виде рентных отчислений, где ренту рассмотрим в виде платы за пользование землей на условиях аренды. Земельная рента, как форма дохода и экономическое явление (категория), рассматривается учеными в контексте существования ренты к определенным историческим периодам развития земельных отношений. Значительная дифференциация взглядов на сущность земельной ренты и рентообразующих факторов определяется внешними условиями ее формирования и состоянием разработанности вопроса в исторический период ее исследования. Так, исторический срез понимания сущности земельной ренты выделяет два ключевых подхода к ее объяснению и формированию, базирующихся на положениях классической и неоклассической экономических теориях. Эволюцию взглядов классической и неоклассической школы отражает изменение акцентов в объяснении формирования рентного дохода и взаимодействия факторов, определяющих ценность земельных ресурсов. Раскрытие специфики взглядов отдельных институтов произведем в части сопоставления основных постулатов классической и неоклассической экономической теории (табл. 1).
Вопросы рыночного подхода, а, соответственно, и рыночного ценообразования просматриваются в трудах А. Маршалла, именно он в условиях формирования ренты при обосновании базисных экономических постулатов, определяет использование закона спроса и предложения. Так, уже на рубеже XIX - начала XX, А. Маршалл в своем основном труде «Принципы политической экономии» отвечает на вопросы рыночного ценообразования, уточняя важность спроса и предложения в системе такого ценообразования. Рента, в большинстве своем, при работе с землями сельскохозяйственного назначения есть плата за пользование землей, а методика рыночного ценообразования за право пользования и владения землей идентична методике рентообразования, что позволяет идентифицировать сходство методических подходов ценообразования и рентообразования [4]. Действительная рыночная ситуация и характер исчисления стоимости земли в условиях работы с рынком, сопоставимы с выводами А. Маршалла, а действующая система оценочного законодательства полагает наличие понятия «рыночная стоимость», определяемого в виде наиболее вероятной цены отчуждения объекта в условиях работы на открытом рынке и конкуренции, благоразумности покупателей и их самостоятельном волеизъявлении. Федеральные стандарты оценки дополнительно определили ряд предпосылок рыночной стоимости, к которым, в первую очередь, надо отнести гипотетический формат участников сделки, а также полноценное отсутствие вынужденной продажи/покупки со стороны участников процесса [7]. По итогу работы рынка и учету спроса и предложения, рынок полагает формирование итоговой цены, что также и утверждал А. Маршалл. Таким образом, ценообразование в системе аграрного землепользования опирается на работу рынка, а рыночные показатели в виде спроса и предложения, должны быть включены в основу аналитического исследования рынка при идентификации ценообразующих параметров.
Таблица 1 – Сравнительный анализ специфики взглядов классической и неоклассической школы на сущность и назначение «земельной ренты»
|
Классическая экономическая теория земельной рента |
Неоклассическая экономическая теория земельной ренты |
|
Основатели направления, определившие специфику взглядов |
|
|
А. Смит, Д. Рикардо, К. Маркс |
А. Маршалл |
|
Понимание сущности «земли» |
|
|
Земля – основное средство труда |
Земля – основной производственный ресурс
|
|
Понимание сущности «ренты» |
|
|
Рента – доход, определяющийся производительностью труда на конкретном участке, зависящий от его качественных характеристик и местоположения [1] |
Рента – плата за пользование землей в условиях передачи прав пользования и владения |
|
Базисные экономические постулаты |
|
|
- Трудовая теория стоимости (У. Петти) |
- Теория предельной полезности «темп уменьшения или увеличения отдачи зависит, во-первых, от качества почв и от сочетания культур на земельных участках; и во-вторых, от других обстоятельств, в том числе от населения, формирующего величину спроса» (А. Маршалл) |
|
- Закон убывающей производительности (Д. Рикардо) |
- Рыночные условия. Закон спроса и предложения |
|
Инструменты формирования ренты |
|
|
Ограниченность земли как ресурса и различный уровень плодородия (Д. Рикардо) |
Спрос и предложение на землю /неэластичность спроса и предложения |
|
Специфика восприятия ренты в ее разнообразии |
|
|
Индивидуальность учета факторов, обосновывающих формирование отдельных видов ренты: - абсолютная рента; - дифференциальная рента I; - дифференциальная рента II. |
Унифицированный подход к пониманию экономической сущности ренты как единого типа дохода от земли: А. Маршалл не видел принципиальной разницы в различных видах ренты и считал, что «в известном смысле, все виды ренты являются рентами, обусловленными редкостью, и все виды ренты являются дифференциальными рентами» [2] |
Значимое воздействие на стоимость земель сельскохозяйственного назначения оказывают локальные параметры земельного участка. Местоположения в системе аграрного землепользования рассматривается в разрезе нескольких параметров:
– удаленность от областного центра;
– удаленность от мест переработки сельскохозяйственной продукции.
Первая характеристика местоположения отражает перспективы реализации готовой продукции, свидетельствуя о том, что областной центр является наиболее перспективным местом сбыта готового товара внутри субъекта в составе России. Непосредственная близость к городским агломерациям, в том числе и к областному центру, снижает затраты на транспортировку готовой продукции и повышает вероятность реализации товара, что, в целом, снижает совокупные затраты аграрного землепользователя в процессе ведения хозяйственной деятельности и повышает итоговый финансовый результат его работы.
Второй параметр не находит полноценного отражения в специфике аграрного землепользования, так как не все продукты сельскохозяйственного производства подлежат переработке. В виду чего, наиболее значимым параметром локального типа является удаленность от областного центра.
Наряду с локальными характеристиками, важный аспект в ценообразовании отводится вопросам экономического типа, характеризующим вопросы доходности в секторе сельскохозяйственного производства. Доходность агарного землепользователя напрямую зависит от уровня его затрат, что определяет возможность использования значения затрат на 1 га посевной площади в сельскохозяйственных организациях, как ценообразующий параметр и подлежит использованию в условиях определения стоимости земельных ресурсов агарного типа.
Важным ценообразующим параметром, наряду с локацией и экономическими характеристиками, выступают качественные параметры, одним из которых выступает урожайность, рассчитываемая на основе валовых сборов основных сельскохозяйственных культур в хозяйствах всех категорий в отношении к соответствующей площади. Наиболее показательным вариантом сельскохозяйственной культуры в данном вопросе выступает валовый сбор зерна и зернобобовых, как превалентного типа культур, широко используемых в субъектах исследования.
Обобщив качественные, экономические о локальные параметры местоположения, необходимым элементом исследования остается также и площадь, определяемая в системе оценочной деятельности как фактор масштаба.
Идентифицировав факторы, подлежащие исследованию, определим, что в отношении исследуемых субъектов в составе России за 2023 г. 39 сделок купли-продажи:
– Орловская область – 7 сделок;
– Брянская область – 15 сделок;
– Тульская область – 17 сделок [6].
Количественное выражение сделок сопоставимо с иными субъектами в составе Нечерноземной экономической зоны (рис. 1):
Рисунок 1 – Количественное выражение сделок купли-продажи в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения сектора «Растениеводство» в субъектах Нечерноземной экономической зоны России, ед.
Источник: составлено автором по [6]
Используя сведения по результатам торгов о реализации имущества из состава государственной и муниципальной собственности, а также данные, характеризующие вышеописанные параметры, определим характер воздействия данных факторов на итоговое значение стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Так, состав исходных данных составят следующие параметры по исследуемым субъектам:
– площадь, м2;
– удаленность от областного центра, км;
– затраты на га посевной площади в сельскохозяйственных организациях, тыс. руб.;
– урожайность, зерновые и зернобобовые культуры, т/га.
Дополнительно, в части идентификации непосредственных факторов, характеризующих экономику субъектов исследования, определим необходимость внесения дополнительных параметров экономики регионов – среднемесячную заработную плату на одного работника в отрасли растениеводства, руб., а также сведения о состоянии земельного фонда в виде неиспользуемых сельскохозяйственных угодий, определенных по данным доклада о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения. Первично, исследуем сведения полученной выборки данных в части оценки мультиколлинеарности исходных данных, результаты представим в виде табл. 1:
Таблица 1 – Анализ мультиколлинеарной зависимости исходных параметров
|
Наименование фактора |
Площадь, м2 |
Удаленность от областного центра, км |
Неиспользуемые сельскохозяйственные угодья, % |
Среднемесячная заработная плата на одного работника |
Затраты на га посевной площади, тыс. руб. |
Урожайность, т/га |
|
Площадь, м2 |
1 |
|||||
|
Удаленность от областного центра, км |
0,1866 |
1 |
||||
|
Неиспользуемые сельскохозяйственные угодья, % |
-0,0062 |
-0,4237 |
1 |
|||
|
Среднемесячная заработная плата на одного работника, руб. |
-0,0927 |
-0,6143 |
0,8356 |
1 |
||
|
Затраты на га посевной площади тыс. руб. |
-0,0946 |
-0,6166 |
0,8275 |
0,9999 |
1 |
|
|
Урожайность, т/га |
0,0973 |
0,61971 |
-0,8155 |
-0,9994 |
-0,9999 |
1 |
Источник: составлено автором по материалам исследования
Данные таблицы 1 наглядно демонстрируют зависимость отдельных параметров, что требует корректировки состава исходных данных, обоснованно включаемых в состав ценообразующих параметров. Так, доля неиспользуемых сельскохозяйственных угодий коррелирует с двумя факторами и приведет к искажению полученного результата, идентичная ситуация складывается с параметром «урожайность», что в условиях ликвидации ранее описанного параметра, позволяет оставить в базе сведения о «среднемесячной заработной плате» для построения итоговой математической модели работы рынков купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения в исследуемых субъектах.
Идентифицировав состав факторов, определяющих разнородные параметры работы рынка, уточним формат их влияния на итоговое значение стоимости. В частности, произведя статистический анализ факторов с использований функций MS Excel, определим характер зависимости (прямая или обратная), а также уровень зависимости итогового значения стоимости от заявленных ценообразующих параметров (табл. 2):
Таблица 2 – Результаты статистического анализа зависимости стоимости удельного показателя земель сельскохозяйственного назначения от заявленных ценообразующих параметров по субъектам исследования
|
Площадь, м2 |
Удаленность от областного центра |
Среднемесячная заработная плата на одного работника |
Затраты на га посевной площади в сельскохозяйственных организациях, тыс. руб. |
|
0,024379 |
-0,25781 |
0,233038 |
0,23725 |
Источник: составлено автором по материалам исследования
Ценообразующие факторы оказывают кумулятивное воздействие на итоговое значение стоимости, что и подтверждают полученные значения коэффициентов корреляции по всем анализируемым факторам.
Фактические ценообразующие параметры рынка купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения определены. Однако, в стороне остаются рыночные факторы, определенные как важный элемент формирования стоимости. Условия рынка при формировании стоимости целесообразно уточнять в разрезе определения степени развитости рынка. Учитывая факт использования в исследовании результатов конкурентных торгов, отметим, что в исследовании не принимали участия результаты торгов с одним участником, а также несостоявшиеся торги. Таким образом, для идентификации уровня развитости рынка, сопоставим объем несостоявшихся торгов в данном сегменте с объемом совершенных операций. Так, как уже было сказано, за 2023 г. по исследуемым субъектам совершено 39 операций по результатам конкурентных торгов, в тоже время 106 операций не проведено, в виду отсутствия участников, соответственно, свыше 70% торгов не нашли логического завершения [6]. Данные обстоятельства свидетельствует о неразвитости рынка купли-продажи, что определяет низкую заинтересованность потребителя в приобретении прав в отношении земельной собственности и необходимости учета интересов землепользователей при формировании стоимости, в частности использования скидки на торг при определении значения начальной цены аукциона в рамках установления рыночной стоимости с использованием результатов оценочной деятельности, а также учета скидок на торг, характерных для неактивного рынка (максимальное значение) при работе с институтом частной собственности.
Обсуждения. Аналитическое исследование рынка земель сельскохозяйственного назначения выступает необходимым элементом анализа системы управления земельными ресурсами, в виду наглядного отражения рынком результатов такого управления. Так, система эффективного управления ресурсами полагает активацию работы в секторе аграрного производства, максимальное вовлечение в оборот земельной собственности, приводя к максимизации потребления базисного ресурса аграрного сектора. Аналитическое исследование рынка земель аграрного сектора имеет схожие черты с позиции методологии работы, однако итоги исследования, а, главное, ценообразующие параметры, не могут быть полноценно унифицированными, что определяется индивидуальными чертами субъектов расположения объектов исследования, их индивидуальными качественными и количественными чертами, а также состоянием рынка по локации объектов, подтверждаемых уровнем спроса и предложения. Таким образом, становится возможным разработать базисные методологические основы аналитического исследования рынка, выступающие основой такого исследования, а адаптация предложенных действий и положений происходит уже в части работы с конкретным субъектом в составе России.
Первостепенно, определим принципы проведения аналитики рынка:
– целенаправленность исследования (характер проведения исследования должен отвечать его задачам и целевым ориентирам);
– системность подходов (проведение исследования учитывает системность взглядов на вопросы развития земельного рынка аграрного сектора, определяя необходимость учета всех составных компонентов объектов оборота данного рынка);
– единство исходных данных (информационный базис исследования составляют сведения идентичного типа, возможность проецирования полученных результатов на субъекты, отличные по исходным параметрам, подлежит анализу);
– объективность и надежность исходных данных (недопустимо использование некорректных данных, не отвечающих принципам ценообразования и отличных от типичных предложений для получения объективных выводов);
– интеграция междисциплинарных подходов (определяет кумулятивный учет различных областей знаний: землеустройству, экономика, право, экология и прочее);
– научное обоснование использования подходов к исследованию (изучение рынка полагает использование действительных научных методов анализа и синтеза, а также методов статистического анализа данных, основанных на применении элементов математического анализа и математического моделирования);
– временная и пространственная перспектива (горизонт планирования полученных результатов опирается на совокупность исходных ретроспективных данных, а также формат внешнего воздействия на характер работы данного рынка).
Разработанные принципы положены в основу методологии аналитического исследования, представленной в формате алгоритма работы (рис. 2):
Рисунок 2 – Методологические основы анализа рынка земель сельскохозяйственного назначения в контексте определения ценообразующих факторов
Источник: составлено автором
В целях обобщения итоговых результатов и формировании итогового списка ценообразующих параметров, а также их ранжировании определим итоговые результаты (табл. 3):
Таблица 3 – Ранжирование ценообразующих параметров стоимости земель сельскохозяйственного назначения по субъектам исследования в условиях функционирование рынка купли-продажи
|
Наименование ценообразующего параметра |
Значение коэффициента корреляции |
Ранг фактора |
|
Удаленность от областного центра |
-0,25781 |
1 |
|
Затраты на га посевной площади в сельскохозяйственных организациях, тыс. руб. |
0,23725 |
2 |
|
Среднемесячная заработная плата на одного работника |
0,233038 |
3 |
|
Площадь, м2 |
0,024379 |
4 |
Источник: разработано автором по материалам исследования
Список ценообразующих параметров, представленных в таблице 3, не являются исчерпывающим и при формировании итоговой математической модели стоимости может быть дополнен.
Заключение. Исследование рынка земель сельскохозяйственного назначения в контексте выявления ценообразующих факторов и результаты такого исследования выступают актуальной задачей современной систему управления земельной собственностью. Так, рыночный оборот является важным аспектом действенной системы управления земельными ресурсами, где вопросам ценообразования отводится значимая роль, а сущность ценообразующих факторов позволит, в результате, управления заданными факторами, корректировать и определять итоговое значение стоимости, оказывая воздействие и на количественное выражение сделок и вовлекаемых в рыночный оборот площадей. Полученные результаты носят как теоретико-методический, так и практическую ориентацию, позволяя использовать как саму методологию исследования, так и уже полученные результаты в отношении исследуемых субъектов.
1. Водомеров, Н. К. Трактовка земельной ренты и цены земли в трудовой теории стоимости и неоклассике / Н. К. Водомеров // Теоретическая экономика. – 2012. – № 1(7). – С. 64-81. – EDN RARWBH.
2. Ламанов, П. И. Анализ эволюции взглядов на природу земельной ренты / П. И. Ламанов, Б. А. Хахук // Актуальные проблемы экономики и права. – 2011. – № 2. – С. 91-95. – EDN NUBPRD.
3. Назаренко В.И., Шмелев Г.И. Земельные отношения и рынок земли. М.: Памятники исторической мысли, 2005. – С.4
4. Полунин, Г. А. Рентообразующие факторы в сельскохозяйственном землепользовании / Г. А. Полунин, А. А. Титков, А. В. Осипова // Экономика, труд, управление в сельском хозяйстве. – 2024. – № 4(110). – С. 61-70. – DOIhttps://doi.org/10.33938/244-61. – EDN LBHSVY.
5. Полухин, А. А. Обоснование стоимости земельных ресурсов как инструмент оптимизации затрат в системе управления / А. А. Полухин, А. А. Титков // Вестник аграрной науки. – 2018. – № 2(71). – С. 114-123. – DOIhttps://doi.org/10.15217/ISSN2587-666X.2018.2.114. – EDN XMHWQH.
6. ГИС торги: офиц. сайт. – URL: https://torgi.gov.ru/ (дата обращения 25.03.2024).
7. Федеральный стандарт оценки «Виды стоимости» (ФСО № II), утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. N 200. [Электронный ресурс]. – URL: https://www.ocenchik.ru/docs/3986-fso2-vidy-stoimosti.html (дата обращения 05.04.2024.)
